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【開始1か月ふりかえり】大家さんへの道は思っていたより平坦じゃなかった

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こんにちは。りと不動産です。

不動産の勉強を始めて1か月がたちました。

それまではコラムやGoogle検索で出てくる記事をながめて、なんとなく「大家さんとしてのロードマップこんな感じかな?」と描いていたのですが、ちゃんと勉強して実感したのは思ってたより甘いもんじゃないな、と。

2023年7月にやったことと、2023年8月にやる予定のことをまとめます。

目次

2023年7月(学習開始1か月目)にやったこと

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主に本を読んでいた1カ月間でした。

「入門書10冊くらい読めば物件検索できるようになって、2ヶ月くらい物件検索してたらさすがにいい感じの物件みつかるやろ!」と思っていたのですが、その甘い幻想を打ち砕かれることに…

本での学習

大家さんが出している本、不動産会社が出している本、ボロ戸建て、中古アパ、土地から新築など、なるべく広く読みました。

知識ゼロでも読みやすいのから、少しレベルの高いものまであるので、読む順番も割と大事ですね。とりあえずメルカリでたくさん買って、ちょっと読んで読み進めるか判断する、みたいなのをしました。

改めていちばん最初に読むならこのあたりがよいのかなと感じました。

最強の教科書についてはAudibleもでていたので、そちらでも聴きました。

Twitter開設

情報収集と、あわよくば交流用にTwitterアカウントをつくりました

いつのまにかTwitterじゃなくてXになってましたが。。

個人的には、フォローした上でのキーワード検索が便利でした。例えば、「法人化」について気になるときに、

STEP
ためになる不動産アカウントをフォローしておく
STEP
気になるKWで検索し、「フォローしているアカウント」でフィルター
STEP
「最新」タブでツイートをチェック

をすると、気になるキーワードに関して、フォローしてる人がどんなツイートしているかが見れるのでよかったです。

「書籍」とか「本」とかで検索しておすすめ書籍を探したりもしました。

逆に本を読んで「この人なんかすごいぞ!」と思ったらTwitterでもフォローすることで、その人の最新の行動や考え方を学ぶこともできますね。

ブログ開設

当ブログをつくりました。つくった目的はこちらの記事にあります。

でもブログもちゃんと書こうとすると時間がかかるので、バランスは大事ですね。あまり作りこまないようにというのを意識しようと思います。

セミナー申し込み

先輩大家さんのリアリティを感じるために、そして同じ九州地区でどんな大家さんがいるのか知るために、以下2つのセミナーに申し込みました。

全く勉強していない状態でセミナー参加しても、おそらく「言葉の意味が分からない」になると思います。そこでこのセミナーを無駄にしないために、それまでに基礎知識はなんとしても吸収するぞ!と不動産の勉強のモチベにもなりました。

2023/8/5(土) 半沢大家さん@大分セミナー

2023/9/9(土)ぽんこつ鳩子さんwithガングロ不動産さん、結良さん、ハルちゃん@博多セミナー

中古車を探し始める

健美家や楽待で物件検索で探せればな~と思っていたんですが、令和5年の普通属性サラリーマン初心者不動産投資家なんて、足で稼いでなんぼっぽいことがわかりました。

狙ってるエリアに行ってみて、歩いてみて、不動産仲介業者を開拓したり、いろんな物件に現地調査いったり。

割と福岡市の中心に住んでいるため、これまでTimesのカーシェアで事足りてたんですが、これは車ないと毎回カーシェアしてたらかなりお金かかるな、と思いました。

けど車にこだわり全然ないし・・・けどヤフオクは手間がかかりそうだし…ということで、どこかで目にした「官公庁オークション」に入札のための参加申し込みしてみました。

ださくても、さびてても、ちゃんと走ればいいんですよ。チャリよりは早いでしょう。

自分の個人信用情報をチェック

そもそも融資で拡大する前提でいろいろな知識をインプットしていたのですが、ふと怖くなったのが「自分のクレヒスって傷ついてないよね・・・?

前職で激務過ぎて気づいたら水道が止められたこともあったし、離職期間に年金や奨学金を猶予してもらったこともありました。クレカ不正利用に合ったことはありますが、引落できなかったことはないはずだが…でもあれば前提が破綻してしまうから…

と怖くなり、取り急ぎ3つの信用情報機関で開示しました。

結果としては、クレヒスについては特に傷がついていなくてよかったです。罠が多すぎる。義務教育でやってくれ。

この1か月の学び

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もともとは以下の感じで考えていました。

  • とりあえず入門書10冊くらい読む
  • 中長期の戦略、エリア、ねらう物件を決める
  • 毎日物件検索しつつ、土日は現地調査
  • 2,3か月で気になる物件を買う

けど、もうちょっとちゃんとリサーチ必要かな、と思うようになりました。

最初は現金で買えるボロ戸建てにしようと思ってたんですが、虎の子の250万をそこで使っちゃうと、そのあと息が続かなくない?と思ったり。

現金買いならリスクは最小!と思ってたけど、出口のない物件を買うことのリスクを感じたり。

物理的な行動が必要だろう

まず、入門書10冊読んだくらいじゃ自分の戦略つくれないなと思いました。

そもそも自分の属性でどの程度の融資が引けるのかわからないし、難しくてもポータルにのってない物件にアクセスしにいきたい。

ということで、以下のステップを踏んでいこうと考えています。

  1. 自分の戦略(仮)とエリア(仮)を決めたら、ポータルで検索
  2. 物件情報をもとに不動産業者開拓
  3. 物件情報をもとに金融機関にヒアリング

これで自分の融資条件がなんとなくイメージがついて、それをもって不動産業者をひたすら開拓していき、ポータルでも検索を続けていくことで、数か月後に「1棟目として買っても良い」物件に出会えるのでは、と期待しています。

一棟目で最強の大勝利確定物件を手に入れようとするのは高望みかと思いますが、一発退場物件は回避して、少しでも良い物件を、良い条件で買いたいですね。

改めて、自分の目標は?

自分の目標は「2026年12月に会社員をやめる」ことです。

老後の資産形成のためでもなく、養うべき家族もいないので勤め人収入にプラスする副収入のためでもありません。

また、会社員をやめた後に自分のビジネスなり、給与度外視でやりたかった仕事に就くなどはぜんぜんアリです。一足飛びにFIREを狙っているわけではありません。

となると目指すゴールをちゃんと見据えて、そちらに向かって進んでいかないとな、と思います。

  • 2026年12月に今の会社をやめること
  • その時点で法人としての実績があり、サラリーマン属性が消えても拡大の道が残っていること
  • 大きな負債になるような物件を所有していないこと
  • そこまで多くのCFが出なくても生きていけるよう、生活コストを下げること(賃貸併用住宅に引っ越すなど)

8月にやること

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以下、8月にやることです。

本での学習(継続)

もっと読まないといけないなと思いました。最初は出版年数新しめを優先的に読んでいたんですが、考え方やエッセンスは15年前の本でもぜんぜん劣化してないな、と感じたりします。

本棚も買いました。「だいたいどの本読んでも知ってること書いてるな」まで読み進めたいと思います。

不動産業者、金融機関開拓

何度か心折れたりしそうですが、それでも必要なことだと思うので、泥臭い活動を積み重ねて関係性つくっていこうと思います。

セミナー参加

前述のセミナーに参加します。

改めてTwitterで参加者を見てみたら、ベテランつよつよ不動産投資家のみなさんが参加表明されていて、びくびくですが…

資産状況の整理

源泉徴収や確定申告、資産の推移などをまとめ、金融機関に提出できるよう整理しようと思います。

また、過去にやっていたアフィリエイトサイトも物件検索しながらメンテしていこうと思っていたんですが、不動産も最初の1棟目までは片手間でやるの難しそうなので、売れそうなものはサイト売却して現金化しようと思います。

車の購入

逆算して考えるとそろそろ車買わないと、前述の不動産会社開拓などが難しそうなので、早めに入手します。

法人化検討

買うときにすぐに買えるように法人化しとかないとですよね。

けど、まだ物件も見れてないのに法人化すべき?むしろ金融機関のヒアリング前に法人化すべき?タイミングは悩ましいです。

まとめ

ここまで書いていて、迷走しているな~と思いましたが、ゼロから1なんて迷走してなんぼですよね…?

コラムやTwitterではサクッと1棟目を購入して大家さんデビュー果たしている方もいて、正直気が焦ったりもしますが、自分のゴールに向かって一歩ずつ進んでいくのみだと思います。

とりあえず小規模な物件買ってその運営をしながら学んでいくのが学習効率よいという考え方もよくわかります。ただ自分の場合は、買う前に予期できるリスクはちゃんとリサーチしつくしたいなと思っています。

8月もしっかりと根を張っていこうと思います。よろしくお願いします。

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